我覺得小區(qū)物業(yè)收費(fèi)高了，你覺得物業(yè)費(fèi)負(fù)擔(dān)不了成本;我覺得你在應(yīng)付差事，你覺得為了做好服務(wù)其實(shí)已經(jīng)拼盡所有……一句話，引發(fā)住宅小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)矛盾的根本原因其實(shí)是對(duì)“質(zhì)價(jià)難相符”的“雙向奔赴”。怎么解決矛盾?它山之石或可攻玉。6月17日，省物業(yè)管理協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期在對(duì)上海物業(yè)行業(yè)進(jìn)行細(xì)致考察、調(diào)研后，或找到了化解物業(yè)、業(yè)主矛盾的新路徑。
現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行多年
現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在安徽省實(shí)行多年，有業(yè)主反映收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高，有物業(yè)企業(yè)則認(rèn)為現(xiàn)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很難覆蓋成本，難以滿足業(yè)主對(duì)更高物業(yè)服務(wù)的要求。
以合肥市為例，作為省會(huì)城市，其物業(yè)收費(fèi)對(duì)全省具有指導(dǎo)意義。目前，合肥市物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明確，有電梯住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)為1.7元/平方米·月至1.1元/平方米·月不等，無(wú)電梯住宅物業(yè)費(fèi)則為1.2元/平方米·月至0.6元/平方米·月，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級(jí)上下浮動(dòng)20%。
標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行多年，業(yè)主雖或有微詞，但更多抱怨的是物業(yè)企業(yè)。一些頭部物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，即便不看上海、深圳，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)也比周邊同等城市低不少。物業(yè)行業(yè)，作為新興的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，理應(yīng)引入更科學(xué)的定價(jià)機(jī)制。
價(jià)格的高或低，或許是相對(duì)的，但數(shù)字最能說(shuō)明狀況。
2023年1月19日，安徽省政府下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整全省最低工資標(biāo)準(zhǔn)的通知》(皖政辦秘〔2023〕2號(hào))，明確合肥最低工資標(biāo)準(zhǔn)由2021年的1650元/月提升為2060元/月，漲幅24.8%。
2019年合肥市調(diào)整前期物業(yè)費(fèi)最高限價(jià)為2.04元/㎡/月，2019年最低工資標(biāo)準(zhǔn)為1550元/月。2023年最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為2060元/月，相比2019年最低工資標(biāo)準(zhǔn)上漲約32.9%。
作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)的人工成本占比約70%至80%，伴隨最低工資標(biāo)準(zhǔn)上升，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力相應(yīng)增大。
以2023-2024年合肥普通住宅開發(fā)項(xiàng)目為例，簽署的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議限價(jià)為2.04元/㎡/月，項(xiàng)目實(shí)際交付運(yùn)營(yíng)在2025~2026年，伴隨人工成本的持續(xù)上漲，項(xiàng)目交付后物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)壓力將會(huì)更大。
“上海模式”推動(dòng)行業(yè)發(fā)展
“有些物業(yè)合同約定了小區(qū)安排多少人服務(wù)，卻不約定服務(wù)達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)，這就容易留下矛盾的‘種子’。”省物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人舉例說(shuō)，一些業(yè)主覺得物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位，不知道如何監(jiān)督，就“死磕”小區(qū)里物業(yè)服務(wù)的人數(shù)，拍照、盯梢，自己累不說(shuō)，還難有效果。
為探索新的破解路徑，安徽省物業(yè)管理協(xié)會(huì)近日對(duì)上海進(jìn)行了考察、調(diào)研。
目前，上海物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本放開，交給市場(chǎng)。其物業(yè)管理定價(jià)主要依據(jù)的是《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和相關(guān)政策文件，根據(jù)2019年3月4日施行的新版《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，業(yè)委會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合法定條件，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以商定物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)的公共收益使用、專項(xiàng)維修資金續(xù)籌和使用、緊急維修事項(xiàng)處理等問題都作出了明確規(guī)定。這些規(guī)定旨在解決業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和停車收費(fèi)價(jià)格放開后缺乏議價(jià)機(jī)制等問題。
根據(jù)《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》，該辦法自2005年10月1日起實(shí)施。這表明至少?gòu)?005年開始，上海市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)已經(jīng)實(shí)行了分級(jí)收費(fèi)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)服務(wù)等級(jí)和內(nèi)容來(lái)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
可以看出，上海市住宅小區(qū)的物業(yè)管理定價(jià)是在政策框架內(nèi)，引入第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的協(xié)商確定的，受到了相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)范和指導(dǎo)。
質(zhì)價(jià)相符才是問題關(guān)鍵
“一方面是成本趨增，一方面是限價(jià)劃定。而且，95后00后年輕人特點(diǎn)明確，也加大了物業(yè)企業(yè)招人與用人的成本壓力。”多位物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，為此，少數(shù)企業(yè)采取“以收定支”方式，在監(jiān)督不到的地方節(jié)約成本，減少投入，這自然加大了項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備長(zhǎng)期的安全隱患，不利于業(yè)主資產(chǎn)的保值增值，影響業(yè)主在小區(qū)居住生活的幸福感及安全感。
“上海在物業(yè)服務(wù)定價(jià)和管理方面先行先試，其計(jì)費(fèi)方式確保了費(fèi)用的透明和合理。”省物業(yè)管理協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上海的這一模式為物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)評(píng)估提供了新思路，也為安徽省提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。從調(diào)研來(lái)看，該收費(fèi)政策起到了平衡物業(yè)和業(yè)主雙方利益、化解兩者矛盾的目的。
“上海模式”勾勒出了這樣一個(gè)圖景，即物業(yè)費(fèi)用的收取會(huì)更注重結(jié)果導(dǎo)向，而不僅僅關(guān)注服務(wù)過(guò)程。例如，不再單純以公共區(qū)域的清掃次數(shù)作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，而是更加關(guān)注清掃的效果和質(zhì)量;其次，物業(yè)服務(wù)人員的年齡、經(jīng)驗(yàn)等也將作為定價(jià)的參考因素，以確保物業(yè)服務(wù)的專業(yè)性和可靠性。
同時(shí)，安徽省物業(yè)行業(yè)也在思考行業(yè)內(nèi)部建立、推行信用體系建設(shè)的可行性方案，以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)與長(zhǎng)三角地區(qū)的對(duì)接和融入。信用體系的建立，將提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信譽(yù)度，增強(qiáng)業(yè)主信任，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。
“最關(guān)鍵的問題，就是通過(guò)一系列可行機(jī)制的建立，推動(dòng)‘質(zhì)價(jià)相符’目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這肯定是化解矛盾的思路。”相關(guān)物業(yè)專家認(rèn)為，行業(yè)有調(diào)整需求，業(yè)主對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有更高渴望，“謀篇布局”也就正當(dāng)時(shí)了。
安徽商報(bào)融媒體記者 張偉